부동산 경매 공매 권리분석시 임차인의 '대항력' 과 '우선변제권' 핵심 정리

부동산 공매나 경매 상황에서 임차인은 과연 자신의 권리를 어떻게 지킬 수 있을까요? 그리고 경매 입찰을 하려고 하는 사람은 임차인의 대항력과 우선변제권에 대해 어떻게 판단해야 할까요? 이번 글에서 복잡해 보이지만 꼭 알아야 할 '대항력'과 '우선변제권' 개념을 사례를 통해 알기 쉽게 알아보아요.

 

1. 대항력이란?

대항력이란, 임차인이 '나는 이 이 집에 살고 있다'는 사실을 법적으로 인정받는 권리입니다.

이 권리가 있으면 집이 공매나 경매로 넘어가더라도 계약기간 동안 계속 거주할 수 있고, 보증금도 보호받을 수 있습니다. 반대로 대항력이 없으면 보증금을 돌려받지 못한 상황에서도 집을 비워줘야 하는 안타까운 일이 생길 수 있습니다.

 

2. 대항력 취득 요건 3가지

대항력을 얻기 위해선 아래 세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 주택의 인도 : 실제로 그 집에 입주하여 살고 있어야 합니다.
2. 주민등록 이전 신고 : 해당주택으로 주민등록을 옮겨야 합니다.(전입신고)
3. 선순위 권리보다 먼저 요건을 충족할 것 : 근저당권(담보 대출 등) 보다 먼저 입주하고 전입신고를 해야 합니다.

위의 요건을 모두 갖추면 그날의 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

 

3. 대항력 사례 공부

다음의 예시로 한번 공부해 보아요.

• 근저당권 설정일 : 7월 3일
• 임차인의 전입신고 일 : 7월 5일

근저당권 보다 전입신고 일이 늦어 대항력이 없음.

 

• 근저당권 설정일 : 7월 3일
• 임차인의 전입신고 일 : 7월 3일

대항력은 주민등록 이전신고 (전입신고)를 완료한 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로 대항력이 없음.

 

• 근저당권 설정일 : 7월 3일
• 임차인의 전입신고 일 : 7월 2일

대항력은 주민등록 이전신고 (전입신고)를 완료한 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로 대항력이 있음.

4. 우선변제권 이란?

우선변제권은 경매나 공매 시, 임차인이  다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

단, 이 권리를 얻기 위해서는 다음 두 조건을 꼭 만족해야 합니다.

• 대항력 요건을 갖춰야 합니다.
• 확정일자를 받아야 합니다.

※ 주의 : 확정일자가 있다고 해도 대항력이 없으면 우선변제권도 인정되지 않습니다.

 

5. 전세권  VS 주택 임대차 권리

전세권과 임대차는 유사하지만 조금은 다릅니다.

구분	주택 임대차	전세권
법적 성격	채권	물권
설정 방식	계약만으로 가능	등기 필요(임대인의 동의 필요)
경매 시 처리	대항력, 우선변제권에 따라 보호됨	말소 기준 권리보다 후순위면 소멸 가능

 

6. 주택 VS 상가 임대차 보호법

양자는 적용방식에 있어서 차이가 있습니다.

• 주택 임대차 보호법 : 주민등록 이전이 필수입니다.
• 상가 임대차 보호법 : 사업자 등록이 있어야 보호됩니다. '환산 보증금'이라는 개념이 있어, 보증금 + 월세 * 100으로 계산한 금액이 일정 기준을 넘으면 소액 임차인 보호 대상에서 제외될 수 있습니다.

7. 마무리

대항력과 우선변제권은 임차인의 필수 방어권입니다. 대항력을 갖추려면 점유 + 전입 + 말소기준 권리보다 선순위 요건을 가져야 합니다. 추가로 우선변제군을 가지려면 대항력 + 확정일자 요건을 가져야 합니다. 그렇다고 하더라도 경매나 공매 진행 시에 경매비용 및 세금 등 법정 우선 채권이 먼저 배분될 수도 있으니 꼼꼼하게 체크하는 습관도 가지는 것이 좋겠지요~~